Nos llaman por techos en HOA de dos lados: dueños que viven en una asociación, y mesas directivas y administradores con toda una comunidad por techar. La primera pregunta es la misma en los dos casos. ¿De quién es el techo?
La regla básica de California está en la ley Davis-Stirling, Código Civil sección 4775. La asociación repara, reemplaza y mantiene las áreas comunes. Cada dueño repara, reemplaza y mantiene su propia unidad. Pero esta es una de las pocas secciones donde tus CC&Rs mandan. Si reparten el trabajo de otra forma, lo que digan los CC&Rs es lo que vale.
Por lo general, una casa separada dentro de una HOA es techo del dueño, y en condominios o townhomes pegados el techo es más seguido área común. Tus CC&Rs, y la tabla de mantenimiento que muchas asociaciones tienen, son la única respuesta que cuenta. Léelos antes de leer un presupuesto.
El techo casi siempre lo pagas tú, pero el look necesita primero el OK del comité de arquitectura. Los comités quieren cosas específicas: el fabricante, el perfil y el color. Llevamos muestras y hojas de especificaciones al estimado para que tengas lo que pide el formulario antes de entregarlo. El paso a paso completo está en nuestra página de aprobación de techos en HOA.
La ley también le pone reglas al comité. Según el Código Civil sección 4765, la decisión tiene que ser por escrito. Si niegan tu solicitud, te tienen que decir por qué y cómo pedirle a la mesa directiva que lo reconsidere, y tienes derecho a esa reconsideración en una junta abierta de la mesa directiva. La decisión se tiene que tomar de buena fe, y no puede ser irrazonable, arbitraria ni caprichosa.
Y no se ordena nada antes de que la aprobación esté por escrito. Un color de teja sobre pedido no se puede deshacer.
El Código Civil sección 4720 dice que una asociación no te puede obligar a instalar o reparar un techo de una forma que viole la ley estatal de seguridad contra incendios para techos, el Código de Salud y Seguridad sección 13132.7. En una zona de muy alto riesgo de incendio, los documentos de la asociación tienen que permitir por lo menos un tipo de cubierta de techo resistente al fuego que cumpla esa ley. Si vives cerca de las faldas del cerro, lee nuestra página de techos resistentes al fuego antes de escoger material.
Que la HOA apruebe un color no es que la ciudad apruebe el trabajo. Un techo nuevo igual necesita permiso de tu ciudad, o del condado si la comunidad está en un área no incorporada. En el condado de Riverside, ciudades como Eastvale, Corona y Jurupa Valley dan sus propios permisos, y las comunidades no incorporadas van con el condado. Algunas ciudades agregan su propio paso. Rancho Cucamonga, por ejemplo, pide aprobación de Planeación antes de cambiar el tipo de material del techo. Nosotros nos encargamos del permiso. El lado de la asociación necesita al dueño, o a la mesa directiva.
Cuando el cliente es la asociación, el techo es un proyecto de toda la comunidad, con presupuesto, reservas y muchos vecinos mirando. También hacemos presupuestos para esos trabajos. Contrates a quien contrates, esto es lo que querríamos en la mesa si fuera nuestra asociación:
En una comunidad con teja, quitar todo y poner teja nueva no siempre es la respuesta. Si la teja está bien y el problema es la membrana de abajo, un levantamiento y recolocación de teja se queda con la teja que ya tienes: se levanta, va membrana nueva, y la misma teja regresa a su lugar. La comunidad conserva su look, y la mayoría de los comités no lo tienen que aprobar porque no cambia nada que se vea. Cuando la teja ya está acabada, o es un perfil que ya nadie fabrica, la teja nueva es lo honesto, y la aprobación del color va primero.
Los CC&Rs deciden quién paga. El comité decide el look. La ciudad decide el permiso. Tu techero debería conocer los tres.
Estimado gratis a domicilio, por escrito, para dueños y para mesas directivas. Hacemos techos de shingle, reemplazo de teja con teja nueva, levantamiento y recolocación de teja, y techos planos en todo el Inland Empire.
(909) 819-8394