Overlay vs. Tear-Off
"¿No puedes nomás poner shingle encima del viejo?" A veces es legal. Casi nunca es buena idea. Aquí va la regla de las dos capas de California, lo que esconde un overlay, y la cuenta que llega unos años después.
"¿No puedes nomás poner shingle encima del viejo?" A veces es legal. Casi nunca es buena idea. Aquí va la regla de las dos capas de California, lo que esconde un overlay, y la cuenta que llega unos años después.
"¿No puedes nomás ir encima de lo que hay?" La escucho más o menos en uno de cada tres presupuestos de shingle. La respuesta honesta tiene dos partes. Uno: a veces sí, el código lo permite. Dos: nosotros no los hacemos. GAX rechaza los overlays, y te voy a mostrar por qué con números en lugar de adjetivos. Si después de leer esto todavía quieres uno, llámame de todos modos. Prefiero revisar tu techo y decirte qué tiene de verdad ahí abajo que verte contratar al que le dice que sí a todo. Este post es la conversación completa, para que la tengas sin que yo esté en el cuarto.
Un overlay (algunos techeros dicen layover, recover o re-roof) es cuando la cuadrilla deja tu shingle actual donde está y clava una capa nueva directamente encima. Sin demolición, sin dumpster, listo en uno o dos días. Ese es todo el argumento de venta, y es real: la mano de obra del tear-off y el tiradero son una parte importante de un trabajo de shingle.
Un tear-off es cuando todo se quita hasta la madera. Shingle viejo, papel viejo, flashings viejos, drip edge viejo. La cubierta se camina, se revisa y se repara donde lo necesita. Luego el sistema nuevo se instala de abajo hacia arriba: papel, flashings, starter, shingle, ridge, ventilación. Cuesta más el primer día porque es más trabajo. También es la única versión donde alguien de verdad ve sobre qué está sentado tu techo.
El código residencial de California (CRC R908.3.1.1, si lo quieres buscar) no permite un techo nuevo sobre uno existente cuando cualquiera de estas cosas es cierta:
El permiso es obligatorio de cualquier forma, en cada ciudad donde trabajamos. Overlay o tear-off, si el techero te dice que el permiso es opcional, esa es tu respuesta sobre el techero.
Aquí no hay rangos de dólares inventados. Cada techo es diferente y prefiero que recibas un número real de nosotros que uno falso de un blog. Estas son las cosas que son ciertas en cada trabajo.
| Qué | Overlay | Tear-off |
|---|---|---|
| Costo hoy | Más bajo. Se salta la demolición y el tiradero. | Más alto. Demolición, desecho, reparaciones de cubierta. |
| Días en sitio | Normalmente 1 a 2. | Normalmente 2 a 5. |
| Tu cubierta | Nunca se ve. Lo que está podrido se queda podrido. | Se camina, se revisa, se repara donde lo necesita. |
| Flashings | Se quedan los viejos, o se parchan alrededor. | Todos nuevos: step, counter, pipe jacks, drip edge. |
| Papel (underlayment) | El papel viejo se queda ahí abajo. | Nuevo. Esta es la parte que detiene el agua. |
| Ventilación | La que ya tenías. | Puesta al estándar actual. |
| Calor | Dos capas lo atrapan. En el Inland Empire eso importa. | Una capa, ventilada. |
| Peso | Agrega una segunda capa para la que tu estructura no fue diseñada. | De vuelta a la carga original de diseño. |
| Garantía del fabricante | Cobertura básica de material en el mejor de los casos, y excluye goteras causadas por lo que haya debajo. La garantía de sistema de Owens Corning exige una cubierta limpia con todo el techo viejo removido. La Emerald Premium de Malarkey dice que re-cubrir no es aceptable. | Elegible para la garantía completa del sistema, la que cubre mano de obra e instalación. |
| Reventa y aseguranza | Dos capas las marcan los inspectores de casas, y las aseguradoras de California están viendo los techos con más lupa. | Se lee como techo nuevo, porque lo es. |
| Código | Solo si hoy tienes exactamente una capa. | Siempre permitido. Obligatorio cuando ya tienes dos. |
| Tu siguiente techo | Un tear-off doble, al precio de ese año. | Un tear-off sencillo, dentro de décadas. |
Un techo de shingle en Rancho Cucamonga, Fontana o Riverside se pasa el verano cocinándose. Tu ático está a más de 150 grados con el sol encima. Ahora ponle una segunda capa de asfalto a la primera. La capa vieja ya no puede soltar el calor, la capa nueva queda sentada sobre un colchón de shingle caliente en lugar de una cubierta ventilada, y las dos envejecen más rápido de lo que fueron diseñadas. Un overlay en un clima fresco es un compromiso. Un overlay aquí es un compromiso con el termostato al tope.
Tres cosas, y son las tres cosas que de verdad deciden si un techo gotea. La cubierta: puntos blandos, madera podrida, el plywood que un dueño anterior nunca arregló. Los flashings: el metal en cada pared, chimenea y tubo, donde empiezan la mayoría de las goteras y que el overlay deja en su lugar. Y el papel: lo que va debajo del shingle y hace el verdadero trabajo de impermeabilizar, que se queda viejo y quebradizo debajo de la capa nueva.
La casa de Colton es la versión extrema: shingle sobre shake de madera tan seco que se desmoronaba bajo las botas de mi cuadrilla, sobre skip sheathing que nunca pudo haber aguantado shingle. Nadie lo supo hasta el tear-off. Ese es el punto. Nadie lo sabe nunca hasta el tear-off.
Aquí va la parte que la venta del overlay nunca incluye. Cada capa que agregas es una capa que alguien va a tener que arrancar después, y el precio de ese trabajo no se queda quieto. Nuestros proveedores de material suben precios más o menos 2 a 4 por ciento cada trimestre. No cada año. Cada trimestre. Y no es solo el techo. Todo ha estado subiendo. Hasta Apple, una empresa con más efectivo que muchos países, dijo este año que ya no podía seguir absorbiendo lo que cuestan los chips de memoria y subió precios en casi toda su línea. Si Apple no puede comerse el costo de sus materiales, tu techero tampoco.
Números reales. Hace poco un dueño me mostró un presupuesto que le hicimos en 2022: 22 squares, dos capas para arrancar, $585 por square, $12,870 por todo el techo. Ese mismo techo hoy sale a $787 por square, $17,314. Misma casa, mismas dos capas, unos $4,400 más, nada más por esperar cuatro años. Sí, el número de 2022 hoy se ve loco. Era real.
Un overlay no hace esa cuenta más chica. Le agrega una capa y la mueve a un año más caro. Y como California se detiene en dos capas, el overlay es la última vez que puedes patear la lata. El techo que sigue es un tear-off doble completo, sin excepciones.
No voy a fingir que el código nunca lo permite. Otro techero te puede ofrecer legalmente un overlay cuando todo esto es cierto al mismo tiempo:
Si todo eso es cierto, te lo voy a decir, y vas a salir de la conversación sabiendo exactamente cómo está tu techo. En un techo de 20 años en el Inland Empire, rara vez todo eso es cierto. Y fíjate que hasta GAF, una empresa que vende el shingle para el overlay, les dice lo mismo a sus propios contratistas: una capa, plana, sin historial de goteras, o no lo hagas.
Así se ve la primera desde el borde. Highland, inspección de esta semana. Cuenta las capas en el borde: por lo menos tres, en un techo que California limita a dos, sin drip edge y con años de basura apretada entre ellas. El dueño llamó porque el techo goteaba y estaba sorprendido. La gotera nunca fue la sorpresa. Era el único resultado que quedaba.
Rechazamos los overlays. Cada techo de shingle que vendemos es un tear-off, así que esta es la única versión del trabajo para la que te vamos a dar un número. Todo fuera, hasta la cubierta. La cubierta revisada y reparada donde lo necesita, por escrito. Papel sintético nuevo en todo el techo y barrera peel-and-stick en los valles y penetraciones. Todos los flashings y pipe jacks nuevos. Ventilación de cumbrera. Shingle con clasificación cool encima. El permiso lo sacamos nosotros, bajo nuestra licencia, y todo queda documentado desde el tear-off hasta el recorrido final para que veas lo que pagaste. El sistema completo está en la página de techos de shingle, y cómo lo cotizamos está en la página de reemplazo de techo.
"El overlay siempre regresa a cobrarte. Hazlo bien una vez, al precio de hoy, porque el precio de hoy es el más barato que vas a ver."
¿Se puede poner shingle nuevo sobre shingle viejo en California?
Solo si el techo tiene exactamente una capa hoy, el shingle existente está sano y plano, y la cubierta debajo aguanta clavos. Dos capas significa tear-off, sin excepciones. La teja, y el shake sobre skip sheathing, nunca se cubren con overlay.
¿Cuántas capas de techo permite California?
Dos. Ese es el tope bajo el Código Residencial de California, y cuenta cada tipo de techo, no solo shingle.
¿Un overlay es más barato?
El día que firmas el cheque, sí. A lo largo de la vida de la casa, no. Te saltas un tear-off ahora y compras un tear-off doble después, a un precio que ha estado subiendo 2 a 4 por ciento por trimestre. El presupuesto de 2022 en la historia de Colton es la versión real de esas cuentas.
¿Un overlay anula la garantía del shingle?
La garantía básica de material normalmente sobrevive, pero lee las exclusiones: Owens Corning no cubre goteras causadas por "condiciones preexistentes" o "materiales de techo subyacentes," que es todo el riesgo de un overlay. Las garantías de sistema de verdad simplemente no están disponibles. La Preferred Protection de Owens Corning exige "una cubierta limpia con todo el material de techo existente y los escombros removidos." La Emerald Premium de Malarkey dice que "instalar sobre materiales de techo existentes (re-cubrir) no es aceptable. Se requiere un tear-off completo." Pide ver los términos de la garantía antes de aceptar un overlay, no después.
¿Se puede hacer overlay en un techo de teja?
No. La pizarra, la teja de barro y la teja de concreto están excluidas por código. Si tu teja está sana y lo que falló fue el papel, el arreglo es un lift and relay, no una capa encima.
¿Necesito permiso para un overlay?
Sí, igual que para un tear-off. Si un techero te dice lo contrario, o te pasa un permiso de owner-builder para que lo firmes, ahí se acaba la conversación.
Revisamos el alero, checamos el ático y te decimos derecho cuántas capas tienes y cuánto cuesta de verdad el tear-off. No hacemos overlays, así que recibes un número honesto en lugar de dos. Sin presión, por escrito.
(909) 819-8394